Niejednokrotnie się zdarza, że podejmując decyzję o zainwestowaniu swoich oszczędności decydujemy się na zakup mieszkania pod najem. Mieszkanie może być nowe, świeżo kupione u dewelopera lub też mieszkanie z rynku wtórnego, które wymagać będzie dodatkowo od nas nakładów finansowych.
Bez względu na przyczynę, jeżeli zdecydujemy się wynająć komuś mieszkanie musimy pamiętać o kilku istotnych kwestiach jakie powinny się znaleźć w umowie najmu.
Czas trwania umowy.
Umowa najmu mieszkania może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jeśli najem ma być dłuższy niż rok, umowa powinna być zawarta na piśmie gdyż w przeciwnym razie zostanie uznana za zawartą na czas nieoznaczony. Zawierając umowę najmu właściciel mieszkania musi przestrzegać przepisów ograniczających możliwość podwyżki czynszu i wypowiedzenia umowy. Może też mieć pewne problemy z pozbyciem się najemcy po wypowiedzeniu albo wygaśnięciu umowy.
Istotne elementy umowy.
Do istotnych elementów umowy najmu należy zaliczyć datę i miejsce zawarcia umowy, oznaczenie stron - najemcy i wynajmującego z podaniem ich danych osobowych takich jak np. imię i nazwisko, PESEL, numer dowodu osobistego oraz adres, pod którym są zameldowani lub pod którym przebywają, opis przedmiotu umowy, czyli jak mieszkanie wygląda, jego powierzchnia, ilość pomieszczeń. W sytuacji kiedy zamierzamy wynająć mieszkanie które jest umeblowane i znajdują się w nim sprzęty agd/rtv należy opisać je w umowie lub w załączniku do niej. Bardzo istotne jest wskazać w umowie okres, na jaki została zawarta, wysokość czynszu najmu oraz innych opłat niezależnych od wynajmującego oraz termin i formę płatności, datę wydania lokalu do korzystania. Do umowy należy również wpisać pewnie zapewnienia najemcy, że będzie utrzymywał lokal oraz jego wyposażenie w należytym stanie, a po zakończeniu umowy najmu odda wynajmującemu lokal w stanie niepogorszonym, zapewnienie najemcy, że lokal będzie wykorzystywał wyłącznie do celów mieszkaniowych. Na koniec należy opisać powody wypowiedzenia umowy oraz okres wypowiedzenia, wysokość kaucji oraz termin jej wpłaty (kaucja ma służyć wynajmującemu na zabezpieczenie roszczeń z tytułu czynszu oraz z tytułu ewentualnych szkód jakie mogły powstać w lokalu w czasie trwania umowy).
Zmiana umowy.
Już na etapie trwania najmu, w sytuacji, kiedy została podpisana umowa najmu, można dokonać podwyżki czynszu, niemniej na zasadach ściśle określonych w przepisach. Właściciel może wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego i z zachowaniem co najmniej trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Powinno być ono dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Podwyżki, w wyniku której wysokość czynszu w skali roku przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo następuje z poziomu wyższego, może żądać jedynie w uzasadnionych przypadkach wymienionych w ustawie (dopuszczalna jest podwyżka o wskaźnik inflacji z poprzedniego roku). Jeśli najemca pisemnie zażąda podania przyczyny podwyżki i sposobu jej wyliczenia, właściciel musi mu je przedstawić na piśmie. Gdyby tego nie zrobił, podwyżka byłaby nieważna.
Zakończenie umowy.
Co do zasady umowa najmu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Właściciel może wypowiedzieć najem z miesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem, dopuszczając do powstania szkód, zaniedbuje obowiązki, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, a pisemne upomnienie nie przyniosło poprawy zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Należy mieć na uwadze, że w takiej sytuacji właściciel musi najpierw uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.
Problemy z lokatorem.
Wypowiedzenie umowy nie oznacza jeszcze, że najemca się wyprowadzi. Właściciel nie może jednak samodzielnie dokonać eksmisji, nawet jeśli najemca nie płaci i nie opuszcza lokalu w wyznaczonym terminie. Wyrzucenie siłą stanowiłoby naruszenie posiadania, a w naszym prawie jest ono chronione niezależnie od tego, czy posiadacz ma tytuł prawny do lokalu, czy też nie. Właściciel musi więc wszcząć odpowiednią procedurę eksmisyjną. Trzeba wnieść do sądu rejonowego właściwego z uwagi na miejsce położenia lokalu pozew o eksmisję i czekać na wyrok sądu. Jeżeli w wyroku eksmisyjnym sąd orzeknie, że najemca ma prawo do lokalu socjalnego (przysługuje ono kobietom w ciąży, bezrobotnym, małoletnim, niepełnosprawnym, obłożnie chorym, rencistom i emerytom), będzie on mógł mieszkać w wynajętym mieszkaniu, dopóki gmina nie przyzna mu takiego lokalu.
Celem zapoznania się z przykładowym bezpłatnym wzorem umowy najmu, zapraszam na moją stronę internetową: www.kancelariagacon.pl